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2020年，不得不提的必然有物業上市潮。
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截至目前，2020年共有15家物業公司成功IPO。其中，僅四季度就有近10家物業企業赴港IPO。據悉，四季度單季度IPO融資規模預計將遠超2020年前三季度總和。

10月，**商企服務、**物業、合景悠活等4家物業公司上市；11月，金科服務、融創服務先后上市；12月初，恒大物業、華潤物業也成功“敲鐘”。

11月19日，融創服務登陸港交所主板，“綠鞋”后融資規模將達到92億港元，創下目前物管上市公司融資規模新高；12月2日，恒大物業飛速登陸港股、大額募資69.16億港元。自此，“碧萬恒融”4家超級房企中，僅剩萬科還未分拆物業上市。

不僅大型房企如此，中小型房企也加入到了分拆物業板塊的“上市潮”中，比如佳源國際、迪馬股份等。12月7日晚，其宣布擬分拆控股子公司重慶東原澄方實業有限公司（以下簡稱“東原澄方”）到港交所主板上市。12月9日，佳源國際港交所正式敲鐘。

總的來說，物業企業的上市熱潮還是處于升溫趨勢。

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但，由于物業上市潮起，物業股市場的供應量增加，原先由于物業股稀缺性而催生的資本熱潮，也隨之褪去，物業股板塊內部的走勢開始出現分化，“上市即破發”現象也成為了常態。今年上市的15家物業企業中7家破發，物業股板塊估值分化開始加劇。

比如，12月9日登陸IPO的華潤萬象生活，上市首日股價領漲整個物業板塊，招股價22.3港元/股，收盤價28港元/股，較招股價漲了25.56%，當天**開報30.8港元/股；而同天上市的佳源服務，則是另一番景象，收盤價保住發行價，僅微漲0.52%，處于破發狀態；于10月份上市的**服務，上市首日開盤價較發行價下跌了16.67%。

一度成為資本市場“香餑餑”的物業股，為何到了下半年就急轉直下了？

上半年的疫情，讓很多行業停擺，相比之下，抗風險能力較強的物業板塊的價值就被迅速突顯出來，且被迅速拉高。下半年，各行各業相繼復蘇，物業行業的價值，用急轉直下略不合適，但確實也是在回歸合理水平。當資本冷靜下來，物業行業的價值也將被重估且回歸，原先發行價定得過高的企業也因此出現股價下滑的趨勢。

比如上市首日表現優異、漲幅高達23.8%的正榮服務。彼時，剛剛上市的正榮服務，股價一路走高，8月直接**7港元/股，但此后就開始一路下跌，到了12月10日，股價已經下跌至4港元/股了，而上市首日的收盤價是5.6港元/股，下滑了近三成。

與正榮服務一樣面臨股價下跌的的物業企業，不在少數。

據克而瑞統計數據，9~11月，30家上市物業企業股價下跌，藍光嘉寶服務跌幅**為40.3%；其次為金融街服務跌幅達40%。11月，36家上市物業企業中，股價出現下跌的企業占比超過三分之二。

物業行業資深專家金永宏在接受媒體記者采訪時表示，“8月物業行業跑輸了大盤，9、10月還在下跌，短期看還在繼續。現在已上市或待上市物業公司，是時候重新定位、審視自己的發展路徑了。”

近日，麥格理還給予保利物業“跑輸大市”的評級，目標價45.8港元/股。

對此，業內人士認為，這個“負面”是送給保利物業的，也是送給整個行業的。

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在金融監管不斷升級、融資渠道不斷收緊的當下，分拆物業上市已成為房企紓解當前資金壓力的重要工具。

中信證券研報也曾分析稱，“三道紅線”之下，部分開發企業把分拆新業務視為一種去杠桿的辦法，無論物管板塊是否已經準備好獨立運營，都急于上市募集資金。

分拆物業上市，不僅能解決融資需求，還能帶來估值體系的重塑。

物業屬于具備消費屬性的輕資產，有穩定的現金流。由于上半年的疫情影響，房企物業管理板塊上半年的表現優異，房企凈利潤均有所增長。這表明物業管理公司的永續經營能力強，又具備低杠桿、高營收的特性，房企自然迫不及待的要分拆上市了，并且還可能帶來主體估值的回升。

當下，行業價值也處于回歸理性的狀態下，能否保持持續穩定的增長已成為決定企業能否通過資本市場檢驗的關鍵。而，行業普遍存在的業務同質化、高度依賴母公司、靠收并購短期內擴張規模的現象，也必須迎來變革。

只有主動求變，才能在競爭日益激烈的物業領域占得先機。

如，前不久萬科集團就對外宣布萬科物業發展股份有限公司更名為“萬物云空間科技服務股份有限公司”（簡稱“萬物云”）。這意味著，萬物云，不再是一家純物業公司，未來將是一家**物業服務邊界的科技公司，將技術融入空間，延伸拓展物業內涵，提升服務效率、管理顆粒度、透明度，并且還將成為其他物業公司的形成合作關系。

此外，正榮服務也在求變，宣布要深度布局商企服務領域，發布了商企物業服務品牌“榮企”，以商寫、學校、醫院、公建、產業園等五大業務領域為主體。

破發并不代表企業本身有問題、物業行業真的處于下滑跑道。

從政策層面來看，物業行業的增值服務正在迎來利好。

11月，發改委會同財政部等13部門印發的《近期擴內需促消費的工作方案》中，提出推動物業服務線上線下融合發展。這是國家層面**把物業管理納入擴內需的核心領域，也是政策層面**明確鼓勵物業管理公司依托科技賦能，開展社區增值服務。此外，12月，住房和城鄉建設部等六部門發布意見，推動物業服務企業發展居家社區養老服務。

物業板塊，未來仍有想象空間！

資訊來源：www.edijin.com