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疫情對于整體樓市的沖擊正在逐步減弱。7月2日，貝殼研究院發布數據顯示，受疫情影響，上半年鏈家重點18城成交量現三年以來新低，同下降8.4%。從月度成交走勢看，二手房市場成交從3月份開始明顯恢復，4、5兩月環比增速分別達到39%和19%。6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%。

但貝殼方面也提示，目前大部分城市市場交易節奏仍然比較緩慢，業主預期仍然處于較低位置。“二季度以來的市場升溫只是少數城市的結構性、階段性行情，大部分城市只是在向常態復蘇，難以出現房價全局性、持續性上漲浪潮。”貝殼方面做出如此預判。

五月成為上半年峰值

貝殼研究院數據顯示，在重點監控的18城二手房中，5月成交量在上半年達到**值，同比增長42%，已達到去年成交量**水平（2019年3月）的98%。

從區域上看，環深、環滬城市群復蘇強勁，上半年環深城市群重點城市總成交同比增加20%，其中主要是廣州市場修復強勁。環滬城市圈二手房成交量已經基本上恢復到去年同期水平（同比微降1.6%）。京津冀城市復蘇節奏慢，北京、廊坊及天津3-4月成交環比1-2月增速慢于其他城市，在5-6月城市圈內城市政策因素推動下，市場才加速復蘇。上半年，環京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。

疫情之下，今年一季度重點城市二手房均價普遍環比去年四季度下跌，二季度均價隨市場修復普遍反彈。貝殼研究院數據顯示，與去年同期相比，今年二季度重點18城市中價格上漲的城市有11個，下跌的城市有7個。其中房價上漲幅度較大的城市為南京及杭州，房價下跌幅度較大的城市為廊坊、天津、青島及濟南。

從房價上漲的節奏看，一線城市及基本面好的強二線城市房價**啟動上漲。貝殼研究院房價指數顯示，今年上半年北京、上海、大連、杭州及南京等城市最早止跌上漲；青島、天津等城市上半年均價保持平穩或持續下跌。

剛需先行 改善接力

受疫情影響，二手房市場因無法擺脫線下帶看，在今年有著長達兩個月的冰封期，進入3月份，市場傳出“解凍”信號，交易節奏也開始回歸正軌。貝殼研究院**市場分析師許小樂指出，市場恢復的韌性主要來自于三個方面：一是金融政策的溢出效應；二是人才引進政策下剛需加速入市；三是改善型換房鏈條啟動成為市場恢復的新動力。

許小樂稱，金融政策盡管沒有直接刺激到房地產，但更加靈活適度的貨幣政策對市場預期產生了較大的溢出效應。例如，房貸利率由固定利率上浮機制轉為LPR浮動機制之后，房貸利率與市場利率之間的關聯更加加強。1-5月，中小型存款類金融機構準備金率三次下調，3-4月M2同比增速時隔35個月再次上升至10%以上。5年期LPR兩次下調由4.8%至4.65%，1年期LPR由4.15%降至3.85%。貨幣寬松導致銀行貸款額度充足，銀行房貸周期大大縮短。貝殼研究院監測數據顯示，主流銀行房貸放寬周期68天下降到6月的39天。

與此同時，人才引進政策下也加速了剛需的入市。今年上半年戶籍制度改革的深化，疊加疫情各地進一步加大人才引進力度，重點一二線城市在人才引進政策上繼續發力，甚至提供購房安家補貼等，讓部分消費者能夠避開調控限制進入市場。

在許小樂看來，疫情之下二手房市場可概括為“剛需率先復蘇撬動市場，改善型需求接棒。”

貝殼研究院數據顯示，3月鏈家18城成交面積在90平以下占比高出疫情前水平約3個百分點，達到72.4%。18城二手房中，3-4月60平以下剛需房源成交比1-2月增長236%，增速高于其他面積段。“我們比較歷次調控收緊和放松的市場表現發現，低總價（剛需）房是二手房市場起伏的先導，剛需入場后撬動起改善型換房需求。”許小樂進一步表示。

剛需入市后，改善型需求開始接力。重點18城5-6月120平以上大面積房型成交量環比3-4月增加38.6%，增速快于小面積房型（60平以下）的14.2%。

交易節奏慢、業主預期低

盡管上半年二手房市場快速回溫，但目前大部分城市市場交易節奏仍然比較緩慢、業主預期仍然處于較低位置。

貝殼研究院數據顯示，今年上半年重點城市二手房成交同比普遍下滑與庫存普遍增加對比鮮明，6月份重點18城中有11城庫存房源量同比增加。與此同時，業主調價中降價行為仍占主導。今年二季度，重點18城中除深圳及上海外，業主調漲次數占比均在30%以下，其中有9城調漲占比在20%以下。

“由于市場復蘇力度尚不能支撐市場持續反彈，疫后需求釋放進入平臺期，6月成交環比回落，新增房源掛牌量和新增客戶帶看量都已見頂。”貝殼研究院**分析黃卉強調，二季度以來的市場升溫充其量只是少數城市的結構性、階段性行情，大部分城市只是在向常態復蘇，難以出現房價全局性、持續性上漲浪潮。

貝殼研究院**分析師潘浩同樣表示，目前少數城市市場躁動是局部的，大部分重點城市仍然難以形成上漲氣候，下半年的恢復狀態也只能達到與去年持平的水準，這將是二手房市場恢復的“頂點”。

受疫情影響，無論是開發商還是購房者都明確表現出需求觀念上的轉變，這一定程度上也決定了下半年二手房市場的供需關系。潘浩介紹稱，目前開發商普遍采取收縮戰略，主要在核心城市拿地，減少在非核心城市擴張，這會導致核心城市會出現供需兩旺，市場有持續性。目前鏈家重點18城帶看量仍處于較高位置，代表下半年總體成交平穩或小幅向好，前期受抑制的需求可能將在下半年補償性釋放，預計下半年重點城市二手房市場總體成交將環比持平或小幅增加。

除城市間分化外，產品分化也將成為下半年的重心。“重點城市不同總價段物業二季度成交均價同比漲幅基本呈現隨價位上升而擴大的規律，即低總價房源跌幅**或漲幅最小，而較高總價房源房價堅挺，改善型產品要強于剛需產品。”

資訊來源：云拍圈