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全球知名房地產服務商戴德梁行發布《中國海外投資市場報告》顯示，今年上半年，中國境外房地產投資總額高達158億美元，位列歷史同期第二高位。受“一帶一路”政策影響，越來越多的投資者盯上了“****”的東南亞房產，泰國成為華人投資者新寵，已躍居中國買家海外購房目的地國家排行第三名。


近日一份由國內海外置業領域專業公司發布的《2017泰國置業白皮書》面市。

年齡：有計劃在泰國置業的中國投資者中，年齡31-45歲的人群仍為主力軍，占40%，位居**；年齡55歲以上的占35%，位居第二；年齡在30歲以下的中青年占比15%，位居第三。大數據同時顯示，80%的活躍用戶年齡是在20~39歲之間，30%~40%的購房者為“80后”和“90后”。

專家表示，**梯隊的投資人群通常都擁有海外投資理念及經驗，并具有海外置業的財務能力；第二梯隊的投資人群以國內即將退休或已退休人士為主，他們希望享受泰國優美的環境、高性價比的醫療服務，以及豐厚的收益。30歲以下投資人群比例的上升則意味著，90后正在逐步發展成為海外置業的潛在人群。


收入：《白皮書》報告顯示，在有意向在泰國置業的中國投資者家庭中，年收入在50-70萬人民幣的中產新貴已趕超高凈值人群，成為泰國置業的主力人群。

投資預算：主要集中在100-200萬人民幣之間，相比歐美及發達國家投資金額較低。

置業關注點：報告顯示，中國投資者在置業泰國時，對房屋升值潛力、租金回報率、資金安全、物業管理均有關注，但對房屋升值潛力、租金回報率關注度**。

置業目的：報告顯示，以度假為目的在泰國置業的中國投資者只占18%，僅居第三位。有超過一半的中國投資者將投資作為在泰國置業的首要目的，其次是養老目的（23%）。而一個讓人欣喜的變化是，教育目的占比已經升至9%。越來越多的國內家庭選擇把孩子送往泰國國際學校，享受這里高性價的國際教育，并以其為申請世界名校的跳板。

城市：泰國**門的投資目的地是曼谷、芭堤雅、普吉島。其中，中國投資者最喜歡購置房產的城市是曼谷，占總意向數的40%。

置業類型：中國投資者更傾向于購買開發商提供每年固定收益及住宿權益的酒店管理式物業，公寓類物業占比60.56%，別墅類物業占比為20%。

產權類型：76%的中國投資者傾選擇**產權類物業，14%的中國投資者則對租賃產權類物業感興趣。

關于項目：中國投資者最關心的排序為，1.開發商品牌背景和實力、2.項目所在區位及交通情況、3.項目自身配套、4.首付比例及金額、5.工程進展。

泰國曼谷樓市利好

世邦魏理仕**數據，泰國整體房價全球排名99位，租金回報率全球第6位，其租金收益每年可達5%-10%，房產增值每年在10%以上。胡潤研究院發布《2017上半年胡潤海外置業****指數》中的****數據也顯示，泰國房產平均租金回報率達5.13%，遠超中國大陸。

1.曼谷土地稀缺，房價上漲
房價的源頭是土地供應，根據數據顯示曼谷新樓盤開發在2016年達到頂峰后將逐漸減少，市中心和城郊的新盤數量下降明顯。主要是由于可開發的土地少，土地資源稀缺。在一個開發強度已經如此之高、土地極度匱乏的地區，還想要有大量的土地供應幾乎是不可能的。那么我們都知道物以稀為貴，土地供應的緊張必然會導致土地價格的上漲。

尤其是曼谷，房價呈現逐年上漲趨勢。從過去10年的數據來看，曼谷平均每年漲幅大約12%-15%，年租金收益也在6％-7％。據報告顯示，過去5年間，曼谷市內土地價格整體漲幅已達37.1%。2016年曼谷房產漲幅在全泰國**，且位居東南亞**。分析預測，2016年-2019年期間，曼谷BTS沿線地價將上漲**-150%，其他交通沿線也將上漲25%-50%，泰國整體地價平均將上漲15%。


2.蟬聯****的旅游城市，留宿率位列世界前五
根據“萬事達卡”世界旅行目的地城市指數顯示，泰國首都曼谷連續兩年蟬聯全球****旅游城市。2016年曼谷游客總人數達到1941萬人，游客人數高于其他旅游國家。泰國旅游體育部次長蓬帕努日前表示，本部將繼續實施前總理塔納薩上將和前旅游體育部長谷干制定的旅游政策，尤其是供應（Supply）方面的發展框架。“自從維和委（巴育軍政府）執政以來，赴泰旅游的游客人數得到快速增長。目前外籍游客人數**3500萬至3600萬人，并創下2.75萬億銖，約占GDP總數的20%。聯合國世界旅游組織（UNWTO）按照外籍游客人數排名，泰國位列第9。同時泰國也是世界上旅游收入排在第3的國家”。

此外，游客在曼谷的留宿率位列世界前五，其中游客的消費達到140.8億美元。據統計，曼谷88.6%的游客主要目的是旅行休息；11.4%游客是出差旅行。游客在曼谷3個最主要的消費項目分別是購物占22.9%；住宿22.6%和各類服務21.5%。

報告指出，曼谷接待的外籍游客主要來自中國占34.3%；日本7.1%；韓國4.3%；印度4.1%和英國3.8%。根據旅游資料顯示，10月赴曼谷旅游的中國游客多達47萬人，總消費達到251億銖。


3.海量外派人員成租賃剛需
曼谷經濟快速發展，世界500強的外資公司基本都在曼谷設有分公司，這些外派人員是曼谷房產市場的主要租客。例如華為就在曼谷設立公司，5000員工入住曼谷，必然給曼谷房屋出租率貢獻力量。尤其是依托于軌道交通線的公寓項目，由于交通便利，成為了租賃的剛需，平均入住率保持強勁83.7%。

此外，據泰國《曼谷商報》報道，泰國商業部部長稱，經調研，44%的日資企業有意在泰國擴大投資計劃。曼谷日本商會（JCC）會長Soji Sakai先生率新一屆管理層拜會商業部時希望能夠就經濟方面的相關問題與泰方進行協商。拜會期間，JCC向商業部提交了日本合資公司上半年在泰經濟趨勢調查報告，報告顯示，日方預計泰國2017年度的商業環境將比上一年有所改善，其中44% 的日資企業計劃擴大在泰投資，50%的日資企業將保持對泰出口。

泰國商業部將響應總理提出的“我們一起前行”及“不拋棄任何一個人”的號召，努力促進提高泰國競爭力，跨越中等收入國家陷阱從而實現可持續發展。為此，泰國政府一方面著力促進CLMVT（柬埔寨、老撾、緬甸、越南、泰國）五國連通，準備將其打造成東盟地區在交通運輸和貿易出口的中心樞紐，另一方面加強與日方提出的“產業聯通”和“泰國加一”兩項政策的對接，以求實現戰略連接。這些經濟方面的舉措有利于在泰外籍員工的增加，進而促進房屋租賃。


4.中泰高鐵預計今年12月下旬開工
據報道泰國國家環境委員會已于11月30日通過了泰中鐵路合作項目一期工程環評二段（帕棲至呵叻段）報告。加上早前獲批的泰中鐵路合作項目一期工程環評一段（曼谷至帕棲段），這意味著泰中鐵路合作項目一期工程全線的環評已經獲得泰國政府批準。泰國交通部長阿空4日在交通部新聞發布會上表示，環評通過后，項目預計將于12月下旬開工。

隨著一帶一路的落實，一旦中泰鐵路通車了，也許很多人將會選擇陸路游東南亞，深度自由行將火熱起來，而高鐵過路的城市地區，必將是旅游大火之地。目前，曼谷以外的旅游冷門的外省，一部分泰國投資人已經開始對高鐵經過的城市地區，慢慢的囤地了。中泰高鐵的影響重大而深遠，作為泰國首都的曼谷或將迎來更加劇烈的發展變化。

據《菲律賓星報》報道，盡管中國政府正在管制企業海外并購行為，限制資金外流，但數據顯示中國對“一帶一路”沿線國家投資正在激增。路透社數據顯示，截至2017年8月14日，中國對“一帶一路”沿線68個國家投資額已達330億美元，超過去年310億美元的全年總額；今年已簽約項目109個，2016、2015年全年簽約項目數分別為175、134個。專家表示，中國企業對“一帶一路”沿線國家的投資行為受政府決策影響，考慮更加長遠。


兩房或成**的泰國房產投資方向

在市場經濟條件下，任何商品都是由供需影響其價格的，房價也不例外。只有看清市場稀缺，準確投資，才可以獲得**投資收益。

就目前泰國幾個大開發商新開發項目來看，兩居室占有比例開始逐步增高。這不得不說與市場需求息息相關：2015-2017年開發項目中，一居室小戶型占曼谷房產開發總量的95%以上，而兩居室被譽為今后曼谷火熱出租和二手房市場的稀缺板塊，另外還有三居室、四居室的大量需求市場無法滿足。尤其是在剛需地帶，長租用戶和置換房用戶更是對兩居室有很大的需求量。

絕大多數外國購房者，包括中國同胞們在曼谷置業的首要目的是投資，而非自住，所以愿意買轉售房源的接盤俠一般來說都是以泰國人為主。接盤俠購買轉售房源自住，對房源的要求也是高于租客的。換位思考一下，當你買房自住，對房源的要求肯定會高于用于租住的房源，價格雖然是一個考量因素，但你會愿意多花一點點錢，買一個樓層好、戶型好、朝向好和景觀好的房源。所以在置業時，如果有今后轉售的考慮，**選擇面積適中的戶型，如小一房或小兩房，避免選擇開間。

此外，炒房者一般都會選擇首付比例很低的期房，如果一個期房里共有100戶，其中80戶都是炒房者持有，到交房前，這80戶就需要互相競爭轉售，誰來做接盤俠？泰國銀行目前繼續收緊放貸，不能順利轉售的房源最終只能被開發商收回，開發商急于回本，便會降價銷售，整棟樓的均價便會大跳水，買了房的業主也將面臨虧損。


那么如何甄別哪個樓盤的自主業主多呢？參考“首付比例偏高、戶型較大、總價稍高”這三點，同時還應該留意一些細節，如大房型比小房型賣得還要好、還要快，通常這些業主都是買來自住而非炒房的。所以，以兩房，甚至三房、四房為主的項目更能篩選掉炒房者，降低轉售的競爭壓力。

如果購房目的是長期租賃，以創造穩定安全的現金流，則應選擇外籍人士青睞的、毗鄰捷運線（尤其是輕軌線）的地段，如果要滿足帶家屬的外派人員的租賃需求，就需要兩房及以上戶型。畢竟，支撐曼谷市區高端公寓租賃市場的主要人群還是外籍人士（尤其是日本人和歐美人），因為他們擁有更高的租賃預算。

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資訊來源：mlnglobal.com